Много хора си мислят, че трябва да си богат, за да започнеш да инвестираш в недвижими имоти. Истината е, че ако имате стабилна работа и доход над средното за страната, можете да се възползвате от ипотечно финансиране и да изградите актив, който с времето да ви носи постоянен и сравнително пасивен доход.

Първата стъпка – ипотечен кредит с минимално самоучастие

Когато започнах, вече имах добра заплата и стабилен трудов договор. Това ми позволи да получа ипотечен кредит с 80% финансиране от пазарната стойност на имота. Разбира се, важно е да имате собствени средства за:

• Първоначална вноска (около 20-30%)
• Ремонт и обзавеждане (в случай на груб строеж или имот без мебели)
• Ако не ви достигат, банките биха могли да ви отпуснат потребителски кредит за първоначална вноска и дори допълнителни средства за ремонт.

Изберете район, който познавате

Аз предпочитам новото строителство в южните квартали на София – и то не навсякъде, а само в един конкретен квартал, който наблюдавам от години. Знам какво се строи, какво предстои, какви са цените, силните и слабите страни.

Това е и първият ми съвет: изберете район, който познавате отлично. Преди години исках да купя имот в Бургас, но се отказах, защото не познавах пазара. Това беше правилно решение – фокусът е по-ценен от разпиляното търсене.

Как да търсите имот разумно

След като знаете района, започнете търсенето онлайн. Няколко съвета от личен опит:

• Внимавайте с фалшиви или подвеждащи обяви – често локацията, площта или цената не са точни
• Проверявайте за дублирани обяви – един и същ имот може да се предлага от множество агенции
• Търсете директни обяви от собственици или инвеститори, ако искате да избегнете комисионни
• Направете списък с 5–10 имота, които отговарят на вашите критерии

След това се обадете на няколко, отидете на огледи и задайте всички въпроси, които ви интересуват.

Среща с банката и предварително одобрение

След като имате представа за пазара, е време да посетите банката, в която получавате заплата – тя ще ви предложи най-бърза оценка. Може да се обърнете и към други банки по препоръка на приятели. Добра практика е да получите предварително одобрение, за да знаете в какъв ценови диапазон да търсите.

Примерни банки и условия (юни 2025 г.):

Банка	Финансиране	Лихва (средна)	ГПР	Срок	Бележки
УниКредит Булбанк	до 85%	2.80%	3.20%	до 30 г.	Отстъпки при директен дебит
Пощенска банка	до 80%	3.05%	3.50%	до 35 г.	Финансиране на довършителни работи
ОББ	до 85%	3.10%	3.60%	до 30 г.	Добра мобилна платформа
ДСК	до 80%	3.00%	3.40%	до 30 г.	Пакети с допълнителни услуги

Данните са ориентировъчни и подлежат на потвърждение от съответната банка.

Покупка, ремонт и отдаване под наем

След избора на имот следват:

1. Предварителен договор
2. Банкова оценка
3. Събиране на документи за сделка(Банката ще предостави списък с необходимите документи и от къде да ги набавите)
4. Нотариален акт (или няколко, ако има отделен гараж или отделно се прехвърлят идеални части от земята)

След покупката правите ремонт и обзавеждане, а след това отдавате имота под наем. Целта ми винаги е да постигна минимум 4.5% годишна нетна доходност, но реално често надминавам това.

Данъци и стратегии

• Наемът се облага с 10% данък, но 10% от данъка се приспадат автоматично за разходи → реално плащате 9%
• След 3 години притежание може да продадете имота без да дължите данък, дори ако сте го отдавали под наем
• Кредитът трябва да е за максимален срок, за да е ниска месечната вноска и да имате положителен кеш флоу

Стратегия при строеж „на зелено“

Харесвам да инвестирам и в имоти на зелено. Това изисква:

• Идеалният вариант е да намерите проект, в които инвеститора изисква само 20% плащане на предварителен договор, а останалата сума на Акт 16 (Разрешение за ползване)
• Хубавото при покупна на зелено (или в начален етап на строителство), е че цената е съобразена с това и можете да намерите имот с до 25-30% по-ниска цена спрямо завършени обекти.
• Средната инфлация в България за последните 10 години от 3.54%. Това също допринася за увеличаване на стойността на имота при завършването му, в това число и увеличаване на наема.

Често хората искат да видят пример и конкретни цифри:

• Цена на имота: 200 000 евро
• Самоучастие: 20% = 40 000 евро
• Банков кредит: 160 000 евро
• Ремонт + обзавеждане: 35 000 евро
• Нотариални такси:7300 евро
• Очакван месечен наем: 1 000 евро
• Годишен наем: 12 000 евро → 4.95% брутна доходност, около 4.46% нетна доходност
• Ако вземете кредит за 30 години, вноската би била около 670 евро/месец, което прави чиста месечна печалба от 240 евро след данъците.

Ако инфлацията е 9% годишно (както е за последните 3 години) и имотът е закупен „на зелено“, стойността му при завършване може да достигне 260 000 евро, без да сте направили нищо допълнително.

Финални съвети:

• Не купувайте имот, който не разбирате. Заложете на познатото.
• Не се влюбвайте в първия имот. Бъдете прагматични.
• Не спирайте да следите пазара. Новите възможности идват неочаквано.
• Фокусирайте се върху положителен кеш флоу. Това ви прави независими от пазара.
• Направете ремонта и обзаведете, така че на вас да ви харесва и вие да искате да живеете там.
• Следете бюджета за ремонта и обзавеждането изкъсо. Не прекалявайте с неща, които не носят добавена стойност.

Ако искате и вие да започнете да изграждате пасивен доход чрез недвижими имоти, не чакайте перфектния момент. Започнете с малко, но с фокус и дисциплина.